Cada vez que España discute cómo abaratar la vivienda, el debate acaba mirando al extranjero, como quien busca en el vecino la fórmula que no encuentra en casa. El problema es que las ciudades que han vivido tensiones parecidas no han dejado una receta, sino un catálogo de experimentos con resultados muy desiguales. Y el patrón que se repite, casi siempre, es el mismo: lo que funciona tiene que ver con construir y gestionar más vivienda, y lo que se queda corto es lo que solo actúa sobre el precio.

El caso más citado es Viena, y no por casualidad. La ciudad empezó a levantar vivienda pública municipal hace más de un siglo, para alojar a los desplazados que dejó la Primera Guerra Mundial, y lo hizo con un mecanismo de financiación peculiar: impuestos sobre bienes y servicios de lujo. Hoy casi el 60% de sus habitantes vive en vivienda pública, el mayor parque público de Europa, con cooperativas que reciben aportación municipal y una asignación de pisos que atiende a la edad y al tamaño de la familia. La lección no es copiable de un día para otro, porque exige décadas de continuidad política, pero explica por qué la capital austriaca rara vez aparece en las listas de ciudades con alquileres imposibles.

En el extremo opuesto está Berlín, que probó la vía del tope. Su ley de freno del alquiler, aprobada en 2015, limitaba los nuevos contratos a un máximo del 10% por encima de la media de la zona. Un año después los precios bajaron, pero la oferta de alquiler también, de modo que el resultado fue un mercado más barato para quien conseguía entrar y más cerrado para quien buscaba. Algo parecido ocurrió en París y Lille, donde desde 2017 los ayuntamientos fijan un precio de referencia y el alquiler no puede superarlo en más de un 20%: la oferta cayó y los precios subieron. Son experiencias que los defensores de los límites matizan y sus detractores esgrimen como prueba, pero que coinciden en un punto: sin construcción detrás, el tope por sí solo desplaza el problema en lugar de resolverlo.

El Reino Unido ilustra el riesgo contrario, el de empujar la demanda sin tocar la oferta. Su programa Help to Buy, vigente entre 2013 y 2019, ayudaba a los compradores a acceder a una vivienda, y el efecto fue un encarecimiento de los precios de alrededor del 6,2% sin que aumentara el número de casas disponibles. Es el ejemplo clásico de una ayuda bienintencionada cuyo beneficio acaba capitalizando el vendedor. Junto a eso, el país ha ensayado un alquiler social gestionado mediante organizaciones privadas intermediarias, con garantías para propietarios e inquilinos, una fórmula que busca dar seguridad a ambos lados del contrato y que despierta menos titulares pero apunta a un camino menos ruidoso.

Más cerca de España hay dos propuestas que juegan en otro terreno. Italia lleva desde 1998 con el llamado alquiler de tarifa acordada, un precio máximo de referencia por zona pactado entre inquilinos y propietarios, con incentivos fiscales para quien se acoge. No fuerza el precio por decreto, sino que lo negocia a cambio de una ventaja fiscal, y busca abaratar sin reducir la oferta. Bruselas, por su parte, ha recurrido al llamado derecho de gestión pública, que permite requisar temporalmente viviendas vacías o insalubres para rehabilitarlas y alquilarlas a precio social. La referencia pesa en España, donde el INE contabiliza unos 3,8 millones de viviendas vacías, aunque trasladar esa cifra a un parque realmente movilizable es otro asunto: vacía no equivale a disponible.

El contraste con la situación española es incómodo. Tras el estallido de la burbuja de 2008 quedaron unas 650.000 viviendas sin vender, de las que solo se habían colocado 200.000, y la construcción se hundió durante años, de manera que cuando la demanda volvió no había oferta preparada. La vivienda protegida, además, ha caído más de un 80% desde los años ochenta, mientras la demanda de alquiler pasó del 13% al 20% entre 2002 y 2020. España ha respondido con una Ley de Vivienda que permite declarar zonas tensionadas y limitar precios según las comunidades, y con iniciativas como el programa vasco Bizigune, que moviliza vivienda privada para alquiler social a cambio de incentivos fiscales. Son herramientas reconocibles en el catálogo europeo, pero con un desequilibrio llamativo: abundan las que actúan sobre el precio y escasean las que multiplican la oferta pública.

Visto en conjunto, el mapa de experiencias propone una lectura sencilla que casi nadie discute en voz alta. Los límites de alquiler reducen la oferta si no los acompaña la construcción, las ayudas a la compra elevan los precios si no crece el parque, y los casos que han dado resultados, como Viena o, a otra escala, Bruselas, descansan en una política de oferta pública sostenida. El modelo italiano, a medio camino, ofrece una vía menos intrusiva, pero con un recorrido y unas cifras que habría que medir con más detalle antes de importarlo. Lo que ninguna de estas ciudades deja claro es cuánto tiempo hace falta para que una política así se note en la cartera de un inquilino, y es probablemente la pregunta que más pesa en la respuesta que España acabe dando.