«España tiene 3,8 millones de viviendas vacías» es una de esas frases que se repiten tanto que han dejado de someterse a examen. Procede del Censo de Viviendas de 2021, que contó exactamente 3.837.328 inmuebles vacíos, el 14,4% del parque. Se ha usado para defender que el problema de acceso no es de falta de casas sino de mal reparto, y para justificar desde recargos fiscales hasta requisas. Pero la cifra tiene cinco años, mide una cosa distinta de la que se le atribuye y, sobre todo, apunta a una geografía que casi nunca coincide con la de la demanda.

Basta con mirar dónde están. Por comunidades, Andalucía encabeza el recuento con 641.437 viviendas vacías, seguida de Galicia con 506.370, la Comunitat Valenciana con 459.211 y Cataluña con 418.612. Castilla y León suma 360.604 y Castilla-La Mancha, 303.941. Madrid, la región donde el alquiler se ha vuelto más difícil de sostener, aparece con 187.858, por detrás incluso de Canarias, con 211.331. Son números enormes en territorios muy extensos, muchos de ellos con población envejecida y poca presión de compra o alquiler.

El desglose por municipios afina todavía más. Las ciudades con más vacías en términos absolutos son Madrid, con 96.921, y Barcelona, con 75.488, seguidas de Valencia (36.321), Torrevieja (30.546), Las Palmas de Gran Canaria (24.822), Sevilla (24.621), Orihuela (24.283), Vigo (21.694), Marbella (20.276) y A Coruña (20.092). En la lista conviven grandes capitales con destinos de costa y de segunda residencia, lo que sugiere que «vacía» abarca situaciones muy distintas: desde un piso a la espera de heredero hasta un apartamento que se ocupa dos veranos.

Pero lo que de verdad desmonta la lectura simple es el tamaño de los municipios. Los de menos de 10.000 habitantes acumulan casi la mitad de las viviendas vacías: un 14,1% está en localidades de menos de 1.000 vecinos y un 30,6% en las de entre 1.000 y 10.000. Es decir, en torno al 44,7% en pueblos pequeños. En el otro extremo, las ciudades de más de 250.000 habitantes concentran solo el 10,5% del total, y las de entre 50.001 y 250.000, el 18,7%. Entre medias, los municipios de 10.001 a 50.000 reúnen el 26,1%. Dicho de otro modo, la inmensa mayoría de las casas vacías está donde hay menos gente que quiera vivir en ellas.

La proporción dentro de cada gran ciudad refuerza la idea. Según un análisis del mismo censo, la tasa de vacías en Madrid ronda el 6,3%, en Málaga el 6,4% y en Zaragoza el 4,6%, mientras que Barcelona llega al 9,3%. Solo Las Palmas de Gran Canaria, con un 14,3%, y Valencia, con un 8,8%, superan la media de las grandes urbes. En pueblos como Tías, Mos o Monforte de Lemos, en cambio, el 40% o más de las viviendas está vacío. La paradoja es evidente: los mercados donde más se encarece el alquiler son justo los que menos vacío tienen en proporción.

Aquí entra la estimación más reciente. Un cálculo para 2025 sitúa el total de viviendas vacías en España en 3.293.279, casi quinientas mil menos que las del censo, lo que indica que la cifra ha cambiado desde 2021. De ellas, 908.004 estarían en municipios de más de 50.000 habitantes, donde se concentra la presión. Y de esas, las que podrían incorporarse realmente al mercado, descontando la rotación normal de cualquier parque, serían unas 527.892 en la hipótesis alta y solo 120.910 en la baja, esta última calculada con la proporción verificada en Barcelona. La horquilla, entre 121.000 y 528.000, es muy distinta de los casi cuatro millones que circulan en el debate público, y aun la cifra más alta equivale a poco más de la octava parte de ellos.

Queda un matiz que la estadística de «vacías» no recoge: el estado de los inmuebles. Una vivienda vacía no es una vivienda disponible, ni habitable, ni en manos de alguien dispuesto a alquilarla. Puede estar pendiente de reforma, en una herencia sin resolver, en un edificio sin ascensor o en una zona sin servicios. Y tampoco el resto del parque está quieto: entre 2016 y 2023, el peso de las viviendas no principales que se destinan a alquiler residencial pasó del 18,1% al 20,9%, el alquiler para otros usos subió del 2,7% al 3,7%, y la segunda residencia bajó del 50,7% al 47,8%, mientras que la categoría de tercera vivienda, vacía o sin declarar se mantuvo casi estable, entre el 28,5% y el 27,6%. Es decir, parte del parque «no principal» ya está siendo reorientado hacia el alquiler, y lo que queda vacío es un cuerpo más pequeño y más difícil de activar.

Nada de esto significa que las viviendas vacías sean irrelevantes ni que movilizarlas no tenga sentido. Significa que tratarlas como la reserva inmediata de casi cuatro millones de hogares confunde una foto antigua con una solución, y que cualquier política que se apoye en ella necesita primero saber cuántas están realmente donde se necesitan, en qué estado y bajo qué condiciones podrían ocuparse.