Hasta ahora, un propietario que no quería seguir con su inquilino al acabar el contrato de alquiler tenía un camino más o menos conocido: avisar a tiempo y recuperar la vivienda. El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, que modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, cambia el precio de esa decisión. Quien no renueve sin una causa de las que la norma contempla tendrá que indemnizar al inquilino. Y la parte más relevante para propietarios e inquilinos no es la cuantía, sino la lista de casos en los que ese pago se evita.

La mecánica de partida es la prórroga. Cumplido el periodo mínimo, de cinco años si el arrendador es persona física y de siete si es persona jurídica, el contrato se prorroga de forma tácita y obligatoria por plazos sucesivos de la misma duración, salvo que alguna de las partes comunique que no quiere continuar. El propietario debe avisar con seis meses de antelación y el inquilino con dos. Si el arrendador comunica válidamente que no prorroga, deberá pagar la cantidad mayor entre dos opciones: doce mensualidades, calculadas con el valor superior del rango individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios del alquiler, o una mensualidad por cada año de residencia, prorrateada por meses y días. Si la vivienda no tiene valor individualizado en ese sistema, se toma la renta vigente en la fecha de la comunicación. El pago se hace al entregar la vivienda, y si esta se vende, quien compra y se subroga en la posición del arrendador hereda también la obligación.

Esa es la regla general. Las excepciones, que deben constar por escrito en el preaviso, son cinco, y es ahí donde se decide si el propietario paga o no. La primera es la más conocida: que el arrendador, siendo persona física, necesite la vivienda como residencia permanente para sí, para familiares hasta el segundo grado o para su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad firmes. Pero la norma pone una condición para evitar el abuso: si la vivienda no se ocupa en el plazo de tres meses, la indemnización vuelve a ser exigible. La segunda excepción atañe al inquilino que no ha habitado la vivienda más de seis meses en los doce anteriores, salvo causa justificada, y la tercera al que tiene otra vivienda apta en el mismo municipio que puede ocupar.

Las dos últimas excepciones tienen más de salida negociada que de causa. Si las partes firman un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual, no hay indemnización, y tampoco la hay si el inquilino rechaza una oferta formal de nuevo contrato sobre la misma vivienda, con una permanencia mínima de cinco años, siete si el arrendador es persona jurídica, y una renta ajustada al artículo 17.6 de la ley. Es un mecanismo que premia al propietario dispuesto a mantener el inquilino bajo condiciones reguladas, y que obliga a este a decidir si acepta o prefiere irse con la compensación.

La norma contiene además varias piezas que condicionan el cálculo. Si el inquilino reúne los requisitos de una prórroga legal obligatoria y no la solicita, no hay indemnización; si la solicita y resulta aplicable, el pago se difiere al final de la prórroga. Para inquilinos en situación de vulnerabilidad social y económica, acreditada con un informe de servicios sociales del último año, hay una prórroga extraordinaria de hasta un año más, que el arrendador debe aceptar si es gran tenedor. Y si el inmueble está en zona de mercado residencial tensionado, el contrato puede prorrogarse por plazos anuales, hasta un máximo de tres años, a solicitud del arrendatario, con carácter preferente sobre las demás prórrogas extraordinarias. Al final de cualquiera de ellas, el contrato se extingue sin nueva comunicación y entonces se debe, si procede, la indemnización.

Hay también un blindaje para el inquilino frente a las prórrogas pactadas: son nulas las estipulaciones que empeoren las condiciones del contrato original para el arrendatario, y si las partes pactan una prórroga voluntaria tras una comunicación de no prórroga, su duración no puede ser inferior a la del régimen general.

En cuanto al calendario, el decreto se publicó en el BOE del 7 de octubre y su entrada en vigor está fijada para el 15 de noviembre de 2026. Se aplicará a los vencimientos posteriores a esa fecha, y las comunicaciones de no prórroga válidas realizadas antes de su publicación conservan su eficacia sin generar indemnización. Hay una regla transitoria para los casos al límite: si faltan menos de seis meses para el vencimiento, el preaviso del arrendador puede hacerse con cuatro meses de antelación. Los contratos que ya estén en prórroga obligatoria del régimen anterior seguirán con las reglas de entonces hasta su término.

Queda un elemento de contexto que no depende del texto: este decreto forma parte del paquete que el Gobierno ha llevado a la Diputación Permanente con las Cortes disueltas, y su convalidación y su aplicación efectiva no están zanjadas. Para un propietario que prepara un preaviso, eso se traduce en una cautela práctica: la causa que invoque debe quedar por escrito, bien documentada y compatible con cada una de las excepciones, porque de esa redacción dependerá que pague doce mensualidades o ninguna.