Durante años, la etiqueta “de temporada” ha funcionado como una puerta lateral: un contrato corto, sin prórroga obligatoria, sin los límites de la Ley de Arrendamientos Urbanos y con la renta fijada a voluntad de las partes. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, ha decidido cerrar esa puerta. Lo hace con una idea sencilla: si el contrato dice que es temporal pero el inquilino necesita la casa para vivir, la ley lo tratará como lo que es, una vivienda habitual.
El cambio de fondo es quién tiene que demostrar qué. Hasta ahora, la jurisprudencia ya recalificaba contratos cuando se veía que la temporada era una coartada, pero lo hacía caso por caso, tras un pleito y con la carga de la prueba repartida de forma incómoda. Ahora el contrato de temporada debe expresar por escrito la causa concreta que justifica la ocupación transitoria, ya sean estudios, un destino laboral temporal, un tratamiento médico o cualquier otra necesidad pasajera, y es el propietario quien tiene que poder acreditarla. Sin una causa real, el contrato se considera de vivienda habitual desde el primer día, con efecto retroactivo desde la firma.
La norma fija además dos situaciones en las que la conversión ocurre de manera automática. La primera, cuando el alquiler supera los doce meses sin una causa que lo justifique, porque el plazo general de un contrato de temporada queda en doce meses como máximo y más de treinta y un días como mínimo, con prórrogas solo por acuerdo expreso y mientras la causa siga existiendo. La segunda, cuando entre las mismas partes y para la misma vivienda se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos. Es el truco más conocido del sector: renovar cada pocos meses con un contrato nuevo para evitar que se acumule el derecho a la prórroga. En ambos supuestos, el primer contrato pasa a tratarse como habitual.
Lo que viene detrás de esa conversión es lo que más pesa para el propietario. Un contrato de vivienda habitual implica prórrogas obligatorias de cinco años si el arrendador es una persona física y de siete si es una persona jurídica, con las reglas de actualización de renta que la ley prevé. Y, según el análisis que recoge el decreto, se engancha además con el nuevo artículo 10 de la LAU introducido por el Real Decreto-ley 28/2026, que entra en vigor el 15 de noviembre: aviso de seis meses para no renovar y una indemnización al inquilino al vencimiento salvo causas justificadas. Es decir, un propietario que creía haber firmado un contrato corto podría descubrir que, a ojos de la ley, firmó uno largo y bastante más caro de terminar.
El decreto no se limita al plazo. Para las habitaciones, la suma de las rentas de las distintas habitaciones de un mismo piso no puede superar el alquiler que tendría la vivienda completa, y en zonas tensionadas se aplican topes adicionales. En los contratos temporales sucesivos, la renta no puede subir cada año por encima del índice de referencia, el IRAV. Los inquilinos ganan, por su parte, la posibilidad de marcharse tras un mes con diez días de preaviso y sin penalización, la garantía adicional queda limitada a una mensualidad y pueden descontar de la renta los arreglos si el propietario no los hace en cinco días laborables. Los gastos de gestión y formalización dejan de poder repercutirse al inquilino, y los anuncios deben incluir el índice de referencia de precios y, cuando proceda, el código de registro del inmueble.
Hay una cláusula que tranquiliza a quienes ya tienen contratos en marcha: los de temporada firmados antes del decreto mantienen su régimen hasta el final del plazo pactado, sin posibilidad de prorrogarlos. Cualquier renovación, en cambio, entra ya bajo las reglas nuevas. Quien tenga un contrato que vence en los próximos meses y piense en renovarlo con el inquilino lo hará, por tanto, en un terreno distinto del que pisó al firmar.
La letra pequeña es política. El decreto necesita convalidación parlamentaria, y el calendario de votaciones depende de apoyos que la última vez no estuvieron garantizados: una proposición de ley con contenido muy parecido, que exigía expresar la causa y fijaba el tope de doce meses, fue rechazada en el Congreso en febrero. Además, las comunidades autónomas conservan competencias sobre alquileres de temporada y de habitaciones, de modo que cada territorio puede añadir su propia capa. Mientras tanto, el texto está vigente y los propietarios que firmen hoy deberían asumir que la causa tiene que estar escrita, ser verificable y ser coherente con la duración pactada.