Hay una forma de hacer caja con la vivienda que no pasa por vender y marcharse, ni por alquilar, ni por pedir una hipoteca: vender la casa pero quedarse viviendo en ella hasta el final de la vida. Se llama venta de la nuda propiedad, y según los datos del Colegio de Registradores que recoge el último análisis sobre el mercado, está creciendo este año a un ritmo del 86%, muy por encima del que tenía hace unos años, cuando no llegaba al 10%.

El mecanismo es sencillo de explicar y delicado de valorar. El propietario, normalmente una persona mayor, vende la propiedad del inmueble a un comprador, pero conserva el usufructo vitalicio: el derecho a vivir en la casa mientras viva. A cambio, recibe entre el 50% y el 70% del valor de mercado del inmueble. El comprador, por su parte, adquiere la propiedad pero no puede disponer de la vivienda hasta que el usufructo se extinga. Las operaciones se inscriben en el Registro, que según los registradores aporta seguridad jurídica a ambas partes.

Las cifras que maneja el análisis dibujan un mercado que cambia de escala. Se prevé que el número de operaciones se acerque a las 3.800 este año, con un precio medio de 249.000 euros, un 9,7% más, para viviendas de unos 100 metros cuadrados de media. El mercado de la nuda propiedad movió en torno a 410 millones de euros el año pasado y podría superar los 900 millones en este. Si se confirma, el volumen se habrá más que duplicado en doce meses.

La explicación está en una paradoja demográfica que los registradores subrayan: el 90% de los mayores de 65 años en España es propietario de su vivienda, y el patrimonio inmobiliario de los hogares equivale a unas 7,5 veces su renta bruta disponible, según el Banco de España. Es decir, una generación con casa pagada y pensión ajustada, en un momento en el que el precio de la vivienda ha subido con fuerza. La decana de los registradores, María Rosario Jiménez Rubio, lo resume al decir que la vivienda es “un componente fundamental en la calidad de vida de las personas mayores”, y la nuda propiedad es una forma de convertir ese patrimonio en ingresos sin renunciar a la casa.

Hay un incentivo fiscal que ayuda. Los vendedores mayores de 65 años están exentos de tributar por la ganancia patrimonial en la venta, aunque siguen pagando la plusvalía municipal. Esa exención pesa mucho en una operación de este tipo, porque el mayor coste fiscal de vender una vivienda comprada hace décadas suele ser precisamente la ganancia acumulada.

La geografía del fenómeno sigue la del precio de la vivienda. Las operaciones se concentran en Madrid y Barcelona, en la costa de Valencia y Málaga y en destinos turísticos como Sevilla, donde los valores suben con más rapidez. El análisis no detalla el perfil de los compradores, aunque sí apunta que las operaciones resultan atractivas en rentabilidad para ambas partes y que muchas de estas viviendas se quedan dentro de la familia, como una forma de traspasar el inmueble de padres a hijos a un coste bajo.

La nuda propiedad convive con otras fórmulas menos extendidas. La hipoteca inversa, por ejemplo, ofrece de media en torno al 30% del valor de tasación, frente a cerca del 80% de una hipoteca convencional, y los registradores señalan que se usa mucho menos. Existen también la venta con alquiler posterior o derecho de habitación, la cesión a cambio de cuidados y el cambio por una vivienda más pequeña con compensación, aunque las fuentes financieras consultadas coinciden en que son productos todavía poco desarrollados.