Durante meses, el Gobierno ha prometido blindar a los inquilinos frente a los llamados fondos buitre. Con la aprobación de los últimos decretos de vivienda, esa promesa ha chocado con una dificultad de fondo: en la legislación española no existe la figura jurídica del fondo buitre. Es una etiqueta política y periodística, no un concepto con contornos legales. Y de cómo se resuelva ese vacío dependerá buena parte de lo que ocurra cuando las medidas lleguen a los juzgados.

La solución que ha encontrado el Ejecutivo es evitar el término. La expresión aparece apenas un par de veces en las casi cien páginas del decreto publicado a finales de septiembre, y solo en el preámbulo. En el articulado, la norma describe una conducta: entidades, con o sin personalidad jurídica, que tengan entre sus fines la adquisición de inmuebles o de carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio inferior al valor de tasación. Los decretos que el Gobierno aprobó el 6 de octubre para sustituir a los que el Congreso había tumbado días antes mantienen esa misma lógica, y el Real Decreto-ley 29/2026 extiende además la categoría a los grandes tenedores y a las entidades de su grupo o que actúen por su cuenta. No se fija un tamaño ni una forma jurídica: lo que cuenta es cómo y a qué precio se compra.

El umbral que marca esa conducta es el 70 % del valor de tasación de mercado. Las compras por debajo de ese nivel, o a título gratuito, quedan prohibidas hasta el 31 de diciembre de 2028, tanto para vivienda usada como para obra nueva y edificios residenciales. La norma incluye excepciones: operaciones destinadas a ampliar el parque de vivienda asequible o social siempre que se alquilen con esa finalidad durante al menos cinco años, compras para colectivos vulnerables y víctimas de violencia de género, entidades adheridas a un código de buenas prácticas y entes públicos dedicados a la vivienda social. En paralelo, el decreto refuerza el escudo antidesahucios frente a estos mismos actores, con la suspensión de desalojos cuando quien reclama haya comprado la vivienda o la deuda hipotecaria por un precio claramente inferior al de tasación.

Y es aquí donde aparece el problema que advierten los juristas. La expresión «claramente inferior» no tiene cifra, y la norma tampoco aclara quién determina si detrás de un procedimiento hay una entidad de este tipo. Según explican fuentes del Ministerio de Vivienda, en los desahucios será el juez quien lo decida, caso por caso. Dicho de otro modo, el mismo texto que pretende dar protección clara a los inquilinos delega en los tribunales la interpretación de uno de sus conceptos centrales, con el riesgo de resoluciones dispares según el juzgado y de una avalancha de recursos. El análisis que publica idealista habla directamente de una indefinición jurídica que traerá conflictos legales, y subraya que la inseguridad jurídica es, junto con la falta de oferta, el verdadero problema del mercado.

A esa incertidumbre se suma la parlamentaria. Los decretos actuales sustituyen a otros que el Congreso rechazó, y con las Cortes disueltas y elecciones el 29 de noviembre, su convalidación está lejos de estar garantizada. Se señala incluso que los matices introducidos en el texto habrían servido para evitar llevar a la Diputación Permanente lo que el Pleno acababa de tumbar, lo que algunos expertos consideran un posible fraude de ley.

Las voces del sector no coinciden ni en el diagnóstico ni en el término. Mikel Echavarren, de Colliers, define a estos fondos como los que entran en los momentos difíciles a comprar lo que otros no quieren comprar, sostiene que cumplen una función al crear mercado y afirma que hoy no hay ningún fondo de ese tipo invirtiendo en España. Patricia Aragón, de Acuerdos D&A, recuerda que quienes compran deuda fallida buscan recuperar su dinero, no litigar, y rechaza la etiqueta. Helena Beunza, de ASVAL, critica que se llame buitre o especulador a cualquiera con más de tres viviendas. Desde el otro lado, Oxfam Intermón considera la definición laxa y defiende que el umbral del 70 % debería ser del 80 o el 90 %; critica además que la medida sea temporal. Javier Burón, de Nasuvinsa, valora en cambio que la norma atienda al comportamiento y no a la forma jurídica ni al número de viviendas, y sostiene que la especulación está en el precio de compraventa.

La discusión no es teórica. Entre 2015 y 2019, fondos como Cerberus, Blackstone, Lone Star o Axactor compraron carteras por más de 148.500 millones de euros en valor bruto, y algunos lotes llegaron a los 60.000 inmuebles. Blackstone adquirió en 2017 unas 10.600 viviendas de Testa por 984 millones. Hoy muchos de esos vehículos están de salida: Blackstone vendió Fidere, con más de 5.000 viviendas, a Brookfield por unos 1.000 millones, y Cerberus traspasó 743 viviendas de Divarian a la Generalitat por más de 70 millones. Mientras tanto, la rentabilidad del alquiler se sitúa en torno al 3,1 %, frente a una rentabilidad total de la vivienda cercana al 16 %, según el Banco de España.