Quien publique un anuncio de alquiler tiene desde hace unas semanas más obligaciones de las que hasta ahora figuraban en cualquier portal. La nueva regla está en el artículo 20 del Real Decreto-ley 29/2026, aprobado el 6 de octubre, publicado en el BOE al día siguiente y en vigor desde el 8. Su objetivo es que el inquilino sepa, antes de pedir información o visitar la vivienda, cuánto puede pagarse legalmente por ella, y que el propietario no pueda esconder lo que la ley le obliga a declarar.
Lo que se mantiene es lo de siempre: fotografías, características, ubicación, calificación energética y precio solicitado. Lo que se añade es la parte que cambia el anuncio. Si la vivienda está en una zona declarada de mercado residencial tensionado, debe constar el índice de referencia del alquiler. Cuando existan restricciones legales, el anuncio debe indicar además el límite de renta aplicable y la norma y los parámetros que lo determinan. Cuando proceda, debe figurar el número, código o título identificativo del inmueble. Y si el propietario es un gran tenedor, el anuncio también tiene que decirlo.
Conviene no confundir los conceptos. El índice de referencia no es necesariamente el precio máximo legal: es una referencia calculada a partir de las características del inmueble, mientras que el límite de renta depende de las circunstancias del contrato y de si está sometido a algún tope. Un anuncio en una zona tensionada puede, por tanto, exigir dos informaciones distintas, y un anuncio fuera de esas zonas puede quedar libre de ellas.
La norma entró en vigor, pero el cumplimiento está lejos de ser general. A mediados de octubre, Facua presentó una denuncia ante el Ministerio de Derechos Sociales y Agenda 2030 contra seis portales: Idealista, Fotocasa, Pisos.com, Habitaclia, Ya Encontré y Milanuncios. La asociación de consumidores revisó 102 anuncios en seis ciudades, Barcelona, Bilbao, San Sebastián, A Coruña, Santiago de Compostela y Barakaldo, y concluyó que en Barcelona solo cuatro de los treinta analizados cumplían, mientras que en el resto de las localidades no lo hacía ninguno. Según su denuncia, faltaban el índice de referencia, el límite de renta, el código identificativo y la indicación de gran tenedor. Facua pide que se tramite la denuncia, que se interpele a las autoridades de País Vasco, Galicia y Cataluña, donde existen topes de precios y, por tanto, mayores obligaciones de información, y prevé denunciar a decenas de inmobiliarias más. En la información disponible no consta ninguna respuesta de los portales a esta denuncia concreta.
El asunto tiene un precedente reciente. En enero, el Ministerio de Consumo anunció una investigación sobre anuncios en zonas tensionadas que incumplían la normativa de consumo, ya fuera por precios por encima de los límites legales para grandes tenedores o por no indicar el precio del último contrato en el caso de los particulares. En aquel momento, Idealista sostuvo que la responsabilidad del contenido de los anuncios recae en el anunciante y no en la plataforma, apoyándose en el Reglamento europeo de Servicios Digitales. Consumo habló entonces de posibles prácticas desleales por engañosas, con sanciones que podrían alcanzar entre cuatro y seis veces el beneficio ilícito obtenido, aunque sin concretar importes ni plazos.
Esa discusión, la de quién responde por un anuncio que no cumple, es probablemente el punto más sensible. La actuación que Consumo ha anunciado esta semana contra más de 8.300 anuncios de pisos turísticos presentados como alquileres de temporada, canalizada también a través del Reglamento de Servicios Digitales, muestra el camino que el Departamento está dispuesto a seguir: notificar a las plataformas, trasladarles la responsabilidad una vez notificadas y abrir expediente si no actúan. Si el artículo 20 se aplica de la misma manera, la pregunta ya no será solo qué debe poner el propietario, sino qué debe comprobar el portal antes de publicar.
Todo ello, sin embargo, depende de que el decreto sobreviva. El RDL 29/2026 todavía debe ser convalidado, y los decretos de vivienda se someterán a votación en la Diputación Permanente después de que el Congreso rechazara los anteriores. Con las Cortes disueltas y elecciones el 29 de noviembre, la obligación de mostrar el índice, el límite y la condición de gran tenedor en cada anuncio puede acabar siendo una realidad estable o una norma que solo ha vivido unas semanas.