El esfuerzo que supone alquilar una vivienda en España se mantiene en el 39 % de los ingresos netos de una familia media, según el último informe de idealista, difundido este 29 de octubre. Es un nivel que supera en nueve puntos al esfuerzo necesario para comprar, lo que sitúa la tasa de la compra en torno al 30 %, y que queda muy por encima del umbral del 30 % que los especialistas consideran razonable para destinar a la vivienda. No es una cifra nueva, sino una confirmación: el informe anterior, con datos del segundo trimestre, ya hablaba de un 39 % en alquiler, frente al 29 % de la compra, y el esfuerzo llevaba subiendo desde el 35 % que marcaba a principios de año.

Lo que importa es qué mide este indicador, porque de él depende cómo se lee. La tasa de esfuerzo en alquiler que calcula idealista es la parte de los ingresos netos medios del hogar que se destina al pago del alquiler de una vivienda tipo de dos dormitorios, con los precios de la propia plataforma y la renta neta familiar del INE con datos municipales. En compra, es la parte de la renta que se destina a una hipoteca típica, con duración y tipo de interés medios, actualizados con datos del BCE. Hay dos matices decisivos: es una media, de modo que esconde grandes diferencias entre ciudades y entre hogares, y la tasa de compra no incluye el ahorro previo que exige la entrada, que es la verdadera barrera para muchos compradores. Por eso la comparación entre los dos números hay que leerla con cuidado: comprar cuesta menos cada mes, pero solo para quien ya ha logrado reunir el dinero inicial.

El informe del trimestre anterior, el único cuyo desglose he podido consultar, muestra hasta qué punto la media es engañosa. Palma, con un 45 % en alquiler, es la capital con más presión, seguida de Málaga, con un 40 %, Valencia con un 39 %, Madrid y Alicante con un 38 % y Barcelona con un 34 %. Sevilla y Bilbao rondaban el 30 %, y en el otro extremo, ciudades como Ciudad Real y Teruel se quedaban en un 19 %. Por provincias, Málaga llegaba al 58 % y Baleares al 48 %. En compra, Palma alcanzaba el 48 %, Madrid el 39 %, San Sebastián el 36 % y Málaga el 35 %. Palma, Madrid, Málaga y Barcelona superaban el umbral razonable tanto en alquiler como en compra, y es en ese grupo donde se concentra la mayor parte de la demanda de vivienda del país. Al cierre de este artículo no he podido ver el desglose del último informe, de modo que no sé si el orden de ciudades ha cambiado.

Estos datos llegan en un momento de especial sensibilidad política. Los decretos de vivienda del Gobierno incluyen un tope del 2 % a la actualización anual de las rentas hasta finales de 2027 y una prórroga extraordinaria de los contratos de hasta dos años, medidas pensadas precisamente para aliviar a los inquilinos en un mercado donde el esfuerzo es tan alto. El sector, por su parte, sostiene que esas mismas medidas están frenando la inversión en alquiler y que, a medio plazo, harán que haya menos oferta, lo que presionaría de nuevo los precios. La discusión de fondo es si el esfuerzo del 39 % se corrige limitando las subidas o aumentando la oferta, y ambas posiciones tienen argumentos, pero ninguna ha demostrado todavía su efecto con datos.

Hay además un fenómeno que el indicador no refleja: lo que ocurre con quienes no pueden permitirse ni alquilar. Una tasa media del 39 % significa que muchos hogares están por encima, y que otros ni siquiera acceden al mercado y recurren a compartir piso, a quedarse más tiempo en casa de sus padres o a mudarse a municipios periféricos. Esa es la parte invisible de la crisis, la que no sale en la estadística pero condiciona decisiones vitales como emanciparse, formar una familia o cambiar de ciudad por trabajo.

La lectura prudente es doble. La primera es que el esfuerzo se ha estabilizado en un nivel alto, sin mejorar, y eso es relevante en sí mismo en un contexto de subida de tipos que encarece la compra y empuja a más gente al alquiler. La segunda es que la media nacional dice poco del problema real, que es local y muy desigual: alquilar en Palma, Málaga o Madrid y hacerlo en Teruel o Ciudad Real son experiencias distintas, y las soluciones también.