Hay frases que se dicen para que se recuerden, y la de esta semana en el sector inmobiliario es de esas. “Voy a exagerar, pero la situación va a ser similar a la de la posguerra”, advirtió Javier Rodríguez-Heredia, socio director de Azora, en un foro de profesionales del alquiler residencial. La comparación es deliberadamente dura, y él mismo reconoce que es una exageración. Pero resume el tono de una mesa en la que gestores e inversores coincidieron en tres ideas: el problema es grave, no tiene solución a corto plazo y la regulación actual, en su opinión, está empeorando las cosas.

El punto de partida es una cifra que casi nadie discute: se calcula que el déficit de vivienda superará el millón de unidades en 2028. Sobre ese diagnóstico, Rodríguez-Heredia pidió a todos los actores “sentido de Estado”, menos oportunismo político y menos búsqueda de culpables. También lanzó una propuesta concreta y técnica: incluir en la Ley del Suelo un artículo que permita corregir un defecto de un plan urbanístico sin anular todo el planeamiento. Dicho de otro modo, que un error de detalle no paralice un desarrollo entero, algo que hoy alarga los plazos y encarece los proyectos.

La directora ejecutiva de Q-Living, Rosa Gallego, fue más gráfica al describir el momento del capital. Habló de “una tormenta perfecta para la desinversión”, con inversores interesados que han frenado sus operaciones, y criticó que las normas actúen contra la solución y no contra el problema. Planteó, aunque la calificó de utopía por ahora, una garantía de rentas que permitiría reducir la rentabilidad exigida y sacar adelante más proyectos. Y puso el foco en el suelo: es escaso, y cuando puede destinarse a venta, su rentabilidad hace que los operadores de alquiler se retiren. Pidió más suelo para vivienda asequible y que los ayuntamientos apliquen los cambios de uso que ya prevén las leyes autonómicas de medidas urgentes, algo que, según dijo, no todos hacen.

El consejero delegado de Grupo Lar, Miguel Ángel Peña, fue el más duro con el real decreto aprobado en el último mes, que a su juicio afecta a todas las inversiones y se aprobó “de manera torticera”. Criticó también la división entre inversores “buenos” y “malos”, que calificó de relato estúpido, y advirtió de que la inversión va a contracorriente: muchos actores están vendiendo sus carteras activo a activo y la tendencia se acelera. Su mensaje final fue que capital y capacidad constructiva sí hay, que la construcción industrializada crece, y que el verdadero cuello de botella es el suelo.

Estas declaraciones encajan con lo que el sector venía trasladando en los últimos días, cuando varias gestoras cifraban en unos 1.000 millones de euros las operaciones en espera desde que se aprobaron los decretos, y hablaban de retraso y no de inversión perdida. Esas normas incluyen la prórroga extraordinaria de contratos y el límite del 2 % a la actualización de rentas, ya en vigor, y la renovación automática, pendiente de convalidación, con una votación prevista el 12 de noviembre. El mensaje es siempre el mismo: sin seguridad jurídica, el capital espera.

Conviene, con todo, leer estas intervenciones con perspectiva. Quienes hablan son gestores e inversores con intereses directos en el negocio del alquiler, y su diagnóstico de la regulación como freno no lo comparte todo el mundo. Los defensores de las medidas aprobadas sostienen que los alquileres han subido por encima de los ingresos y que, sin límites, muchos hogares no podrían mantener su vivienda. El debate de fondo no es si hay que construir más, en lo que casi todos coinciden, sino quién asume el coste del ajuste mientras la nueva oferta llega: inquilinos, propietarios, inversores o administraciones.

Hay, sin embargo, terrenos donde el acuerdo es más viable que en la disputa sobre los límites a las rentas. El suelo aparece una y otra vez como el factor limitante, tanto en las palabras de Gallego como en las de Peña. La lentitud administrativa y los defectos de planeamiento que paralizan proyectos son un problema reconocido más allá de las posiciones políticas. Y la idea de que la industrialización de la construcción puede acelerar los plazos es una de las pocas que cuenta con consenso amplio.

El calendario político añade urgencia. Con las elecciones del 29 de noviembre y la votación de los decretos pendientes, el sector pide estabilidad en un momento en el que cualquier cambio de rumbo puede alterar sus planes. Lo que reclama, en esencia, es previsibilidad: saber qué reglas regirán cuando una promoción esté terminada, dentro de tres o cuatro años.