Pagar menos renta porque el piso tiene humedades es una de esas ideas que circulan entre inquilinos con una mezcla de intuición y deseo. Una sentencia reciente de la Audiencia Provincial de Barcelona le pone, por primera vez con cifras muy concretas, un contorno judicial: sí se puede reducir la renta cuando el propietario no repara, pero no, no se puede dejar de pagar sin más. Y el caso que lo ha demostrado tiene una moraleja incómoda para ambas partes.
Los hechos arrancan en noviembre de 2017, cuando una familia firma un contrato de alquiler por tres años, con una renta inicial de 650 euros que acabó siendo de 666,81 al iniciarse el procedimiento. La vivienda tenía problemas de humedad y de ventilación. En marzo de 2020 la inquilina envió un burofax reclamando reparaciones y la propietaria, una sociedad, no actuó. En mayo de 2020 la inquilina dejó de pagar. Y así siguió hasta marzo de 2024: la propietaria reclamó 31.340,07 euros en rentas impagadas, más las que se siguieran devengando, y la inquilina contraatacó con una reconvención de 6.000 euros por daños.
En primera instancia, el juzgado dio la razón a la propietaria en todo y condenó a la inquilina a pagar y a asumir las costas. La Audiencia ha corregido ese resultado, aunque no en el sentido que sugieren algunos titulares. El tribunal rechazó que la inquilina pudiera quedar exonerada del pago, porque las humedades no hacían la vivienda inhabitable: ella y su familia siguieron viviendo allí. Lo que sí apreció es que la propietaria incumplió la obligación de realizar las reparaciones necesarias para mantener la casa habitable, que recoge el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Y de ese incumplimiento parcial deduce una consecuencia: la renta debe reducirse en la proporción correspondiente.
Esa proporción es de un tercio. El tribunal admite que no existen reglas fijas para calcularla y la fija según su criterio de lo razonable. Con esa reducción, la deuda baja de 31.340,07 a 20.893,38 euros, es decir, 10.446,69 euros menos. Y la misma rebaja se aplica a las rentas que venzan después de la sentencia de primera instancia mientras los defectos sigan sin repararse, de modo que el incentivo para arreglar la vivienda es real: cuanto antes lo haga el propietario, antes se recupera la renta completa. A la cantidad se suman intereses legales incrementados en dos puntos, pero solo desde la sentencia de apelación, y no se imponen costas en ninguna de las dos instancias. La reconvención de 6.000 euros no llegó a examinarse, porque el juzgado no se pronunció sobre ella y la inquilina no pidió que se completara la sentencia.
Las pruebas periciales dibujan un panorama menos nítido de lo que podría parecer. El perito de la propietaria detectó hongos en la fachada, un ambiente muy cargado y una ventilación insuficiente, sin ver filtraciones, aunque sin poder descartarlas, y presupuestó la reparación en 1.800 euros. La arquitecta técnica de la inquilina, a partir de una inspección visual, identificó filtraciones desde el baño del piso superior y condensación en el salón y el dormitorio, y concluyó que la vivienda no cumplía los mínimos de habitabilidad exigibles a edificios anteriores a 1984. El tribunal no necesitó decidir cuál de las dos versiones era la correcta: bastaba con que hubiera un defecto que la propietaria debía haber corregido y no corrigió.
La sentencia no es unánime. Uno de los magistrados emitió un voto particular en el que coincide en que la inquilina debe las rentas, pero discrepa de la reducción. Su argumento es que la obligación de reparar no es mensurable en grados y que, si el incumplimiento es relevante, el remedio que prevé la ley es la resolución del contrato con indemnización, no una rebaja de la renta. Habría mantenido la deuda en 31.340,07 euros, concedido 6.000 euros por daños morales y compensado ambas cantidades, con un saldo de 25.340,07 euros a pagar. Advirtió además de que extender la reducción hacia el futuro podría precarizar viviendas degradadas, porque restaría incentivos a rehabilitarlas.
Ese matiz importa porque la sentencia admite recurso de casación ante el Tribunal Supremo en el plazo de veinte días, siempre que se justifique el interés casacional. Si el alto tribunal llegara a pronunciarse, fijaría criterio sobre una cuestión que hoy depende en gran medida de la discrecionalidad de cada juez: cómo se traduce en euros una vivienda con defectos.
Para los inquilinos, la lectura útil es doble. El tribunal valoró que la inquilina había reclamado por burofax antes de dejar de pagar, y que la propietaria no reparó pese a los avisos: documentar la petición cuenta. Pero también dejó claro que el impago total no está amparado, y que quien lo hace asume el riesgo de acumular una deuda que, como en este caso, supera los 20.000 euros tras casi cuatro años. Para los propietarios, el mensaje es menos cómodo: no reparar tiene un coste en la renta, y ese coste puede mantenerse mientras el problema persista.