El mercado inmobiliario español vive una paradoja que ya dura casi un año. Las operaciones se enfrían mes tras mes, pero los precios no ceden. En agosto se cerraron 34.599 compraventas de vivienda, un 9,8 % menos que un año antes. Es el octavo mes consecutivo de descenso, y en el mismo periodo el precio medio por metro cuadrado subió un 12,8 %, hasta los 1.959 euros.
La caída no afecta a todos los tipos de vivienda por igual. Los pisos, que concentran la mayor parte del mercado, cerraron 24.702 operaciones, un 11,1 % menos. Las viviendas unifamiliares resistieron algo mejor, con 9.896 ventas y un recorte del 6,3 %. La diferencia dice algo sobre dónde se concentra el enfriamiento: allí donde el precio ha subido con más fuerza, que es en el piso urbano, el comprador duda más.
Los precios, en cambio, cuentan la historia contraria. El piso medio se pagó a 2.361 euros por metro cuadrado, un 17,6 % más que en agosto de 2025, mientras que la unifamiliar se quedó en 1.408 euros, con una subida del 6,5 %. Cuando la vivienda que más se encarece es también la que más ventas pierde, el mercado está mostrando el límite de lo que muchos hogares pueden pagar.
Conviene mirar con cuidado el dato de precio medio, porque no es solo una cuestión de que todo cueste más. La superficie media de las viviendas vendidas se redujo un 3,3 % en el conjunto y un 6,6 % en el caso de los pisos, el cuarto mes seguido con recortes superiores al 5 %. Las casas que cambian de manos son cada vez más pequeñas, y el metro cuadrado de una vivienda pequeña suele salir más caro que el de una grande. Parte del encarecimiento que reflejan las estadísticas viene, por tanto, de que se compra menos superficie, y no solo de que el mismo piso valga más. El comprador, en la práctica, paga más y se lleva menos metros.
El mapa por comunidades muestra que el enfriamiento es casi general. Las ventas bajaron en 16 de las 17 comunidades y solo Cantabria salió ligeramente al alza, con un 0,8 % más. Navarra encabezó los descensos con un 18,8 %, seguida de Baleares, con un 17,8 %, y Aragón, con un 16 %. En el extremo contrario, Canarias y Extremadura fueron las que mejor aguantaron, con recortes del 3,3 % y del 4,3 %. Madrid quedó por encima de la media nacional en caída, con un 11 % menos de operaciones, aunque eso no frenó sus precios: el metro cuadrado se pagó a 3.618 euros, un 17,2 % más.
Los precios subieron en 15 comunidades. Asturias y Cantabria lideraron los aumentos, con un 23,6 % cada una, por delante de Murcia, con un 20,6 %, y de la Comunitat Valenciana, con un 18,2 %. Solo hubo bajadas en dos territorios, Navarra, con un 7 % menos, y Baleares, con un 4,9 %. No es casual que sean también dos de las regiones donde más se hundieron las ventas. Allí el mercado sí parece haber empezado a ajustarse por la vía de los precios, aunque el ajuste todavía es pequeño en comparación con lo que se encareció antes.
La financiación ayuda a entender el pulso de la demanda. En agosto se firmaron 19.875 hipotecas para comprar vivienda, un 5,6 % menos, y el importe medio del préstamo subió un 1,3 %, hasta los 164.978 euros. Algo más de la mitad de las compras, el 57,4 %, se financió con crédito, y la hipoteca cubrió de media el 73,2 % del valor de la vivienda. Es decir, el comprador que sigue entrando en el mercado necesita pedir algo más al banco, y el banco mantiene un margen de aportación propia relevante. La caída del crédito es menor que la de las ventas, lo que sugiere que quienes se quedan fuera son sobre todo compradores sin financiación, o con poco colchón de ahorro.
Hay dos lecturas posibles de lo que está pasando, y ambas tienen sus defensores. La primera sostiene que la oferta sigue siendo escasa frente a la formación de nuevos hogares, de modo que, aunque se compre menos, los pocos vendedores no tienen necesidad de bajar precios, y el mercado se reajusta en volumen antes que en valor. La segunda advierte de que un mercado que acumula ocho meses de caída en las ventas con precios todavía en máximos es un mercado tensionado, y que tarde o temprano el precio tendrá que reflejar que cada vez menos gente puede pagarlo. Los datos de agosto encajan con las dos, y de momento ninguna se ha impuesto.
Lo que sí es un hecho es que el ritmo de operaciones se ha desacoplado del precio. Hace un año, un encarecimiento del 12 % venía acompañado de más compraventas; hoy viene con menos. Y con los tipos de interés todavía lejos de los niveles que animaron el mercado hace una década, el margen de maniobra del comprador medio se estrecha. El metro cuadrado de agosto, de hecho, cerró algo por debajo del de julio, que fue de 2.112 euros, un dato que apunta a que el mes dejó una cierta moderación mensual dentro de una tendencia anual que sigue siendo claramente alcista.