Alemania se dirige hacia un choque frontal entre dos formas de entender la vivienda. En Berlín, tras unas elecciones que dieron la victoria a la izquierda, se negocia un plan para expropiar a las grandes empresas inmobiliarias. En paralelo, el Gobierno federal ultima una ley para ponerle un freno legal. Lo que está en juego es mucho más que una ciudad: es cuánto puede intervenir el poder público en la propiedad privada y qué consecuencias tiene eso para quien invierte en vivienda.

El plan berlinés lo negocian Die Linke, el SPD y Los Verdes tras la victoria de la primera en las urnas, con el mejor resultado de su historia, por delante de la CDU. La idea consiste en obligar a las compañías que posean más de 10.000 viviendas en la ciudad a quedarse con ese umbral y ceder el resto. Los documentos de negociación calculan que afectaría a unas 150.000 viviendas, aunque la cifra varía según quién la cuente: otras estimaciones la sitúan algo por debajo y la propia Die Linke habló en campaña de más de 200.000. El objetivo declarado es contener las subidas de renta y aliviar una escasez crónica de vivienda asequible en una ciudad donde la inmensa mayoría de los habitantes vive de alquiler.

El argumento de fondo tiene historia. Tras la reunificación, Berlín vendió más de 200.000 viviendas municipales a inversores y, años después, ha gastado miles de millones en recomprar parte de ellas. En 2021, una mayoría de berlineses apoyó en referéndum la socialización de las grandes propietarias, aunque la consulta no era vinculante y los gobiernos posteriores no la ejecutaron. Ahora, con los partidos de izquierda en condiciones de gobernar, ese mandato simbólico vuelve a la mesa con opciones reales de convertirse en ley regional hacia 2028.

El punto más delicado es el dinero. Los partidos prevén destinar unos 16.000 millones de euros a indemnizaciones, lo que supone unos 100.000 euros por vivienda de media y, según los cálculos publicados, quedaría por debajo del valor de mercado. Otras estimaciones, como las del tribunal de cuentas de la propia ciudad, elevan el coste de compensar o nacionalizar hasta casi 40.000 millones, una cifra que se compara con un presupuesto anual de unos 46.000 millones y una deuda de 68.000. La financiación es, con diferencia, el interrogante que ni partidarios ni críticos han resuelto.

El Gobierno federal ha decidido entrar en el asunto. El canciller Friedrich Merz anunció en septiembre una norma para evitar nacionalizaciones que generen incertidumbre sobre la propiedad privada y, en octubre, volvió a pedir que no se experimente con los derechos de propiedad, que define como pilares de la economía social de mercado y de la confianza de los inversores. El ministro del Interior, Alexander Dobrindt, prepara una Ley de Protección de Inversiones que aún no está aprobada. Fijaría tres condiciones para cualquier expropiación: que la compensación equivalga al valor de mercado según un peritaje, que se pague de inmediato y en dinero, y que solo se recurra a ella como último recurso, después de agotar otras medidas contra la falta de vivienda.

Detrás hay una discusión jurídica. La Constitución alemana permite expropiar por interés público con compensación, pero ese precepto nunca se ha aplicado, de modo que cualquier intento abre un terreno desconocido. Los defensores de la medida sostienen que hay base constitucional para socializar, mientras que sus críticos consideran que una indemnización muy inferior al mercado equivaldría a una confiscación. La Izquierda, por su parte, acusa al Gobierno de proteger a los accionistas de las grandes caseras frente a los inquilinos y considera que la ley federal sería inconstitucional.

Los mercados ya han empezado a reaccionar. La mayor propietaria de la ciudad, con más de 138.000 apartamentos, vio caer sus acciones hasta su nivel más bajo desde 2023, y las estimaciones apuntan a que el impacto sobre el valor contable de los activos afectados podría superar los 8.000 millones de euros solo en su caso, y los 11.000 millones si se suman otras compañías del sector. Una de ellas ha avisado de que no invertirá más capital en Alemania mientras el plan siga vigente, aunque su directivo considera muy poco probable que las expropiaciones se lleguen a ejecutar. Esa es, quizá, la clave: incluso si nunca se aplican, la simple amenaza ya condiciona decisiones de inversión.

Los estudios que circulan tampoco coinciden. Unos defienden que expropiar ayudaría a contener las rentas; otros calculan que solo un pequeño porcentaje de la población, en torno al 12 %, se beneficiaría directamente. Lo que ambos admiten es que la financiación es la gran cuestión pendiente. Mientras tanto, Berlín ya limita las subidas de renta, con topes en las renovaciones y en los contratos nuevos, un marco que Die Linke considera insuficiente.

Berlín está, así, ante una prueba que se seguirá desde fuera de Alemania. Si el plan sale adelante y la ley federal lo frena, el Tribunal Constitucional tendrá la última palabra. Si no sale, quedará la lección de cuánto cuesta políticamente y económicamente plantear la expropiación como solución a la vivienda.