España tiene un problema de vivienda que no se resuelve construyendo, o no solo construyendo: el de las casas que ya existen. Más del 43 % de las viviendas del país supera los 46 años de antigüedad, y una parte considerable de esos hogares necesita reformas que, por una razón muy concreta, no se hacen: cuestan demasiado.

El retrato del parque residencial es claro. Cerca del 14 % de las viviendas se levantó antes de 1960 y casi un tercio entre 1960 y 1980, de modo que el grueso del parque nació en décadas en las que las exigencias de aislamiento, accesibilidad y eficiencia eran mucho menores que las actuales. Alrededor del 60 % de los hogares españoles vive en casas construidas entre 1960 y el año 2000. Solo una de cada quince viviendas se ha construido desde 2011. Son edificios que cumplieron su función durante generaciones, pero que hoy piden intervención.

Esa necesidad se traduce en cifras. Un 30,9 % de los hogares no ha hecho mejoras en su vivienda pese a considerar que las necesitaba, lo que equivale a más de cuatro millones de casas. Y el motivo dominante es económico: para el 76,2 % de esos hogares, la reforma resulta demasiado cara. El resto de razones pesa bastante menos, desde la falta de interés hasta los problemas administrativos o la dificultad para encontrar profesionales. Dicho de otro modo, no es que el propietario no quiera o no sepa cómo reformar, sino que no puede asumir la factura.

El detalle importa, porque no es lo mismo que el 76 % de todos los propietarios renuncie a reformar. El porcentaje se refiere a quienes necesitan una mejora y no la han hecho, y entre ellos el coste es el freno casi universal. Es una distinción que ayuda a medir el problema con precisión y evita exagerarlo, pero no lo hace menos relevante: hablamos de una bolsa de viviendas que se deterioran por falta de recursos, no por falta de voluntad.

La brecha de renta se nota en el tipo de casa que se habita. Entre el 20 % de los hogares con menos ingresos, el 18 % vive en viviendas anteriores a 1960, frente al 11 % en el caso de los más ricos. A la inversa, algo más del 9 % de los hogares de mayores ingresos ocupa las casas más nuevas, frente al 5 % de los de menores ingresos. La antigüedad, por tanto, no se reparte al azar: tiende a acumularse justo donde menos margen hay para arreglarla.

La eficiencia energética es el ejemplo más visible. Un 34,4 % de los hogares declara que su vivienda necesita cambios para ahorrar energía que todavía no ha hecho, y la proporción sube hasta el 41 % entre los de ingresos bajos, frente al 25 % de los de ingresos altos. En las casas anteriores a 1960 la necesidad es todavía mayor: más de la mitad de los hogares de rentas bajas la reclama. Mientras tanto, solo uno de cada cinco hogares ha acometido una reforma de este tipo en los últimos cinco años.

Hay consecuencias que van más allá de la factura. Un 17,5 % de la población no puede mantener su vivienda suficientemente caliente en invierno, el cuarto peor dato de la Unión Europea y varios puntos por encima de la media, y el país arrastra peores indicadores que sus socios en confort térmico, humedades, ruido o luz. Una casa mal aislada es, además, más cara de calentar y refrigerar, lo que convierte la falta de reforma en un gasto recurrente para quien menos puede permitírselo.

El panorama tiene matices que conviene no perder. El parque español no es especialmente viejo en comparación con el europeo: los edificios anteriores a 1980 representan alrededor del 42 % del total, por debajo de la media comunitaria, que supera el 53 %. España construyó mucho y más tarde que otros países, y eso le da una ventaja relativa. El reto, por tanto, no es tanto la antigüedad en sí como el estado de conservación y la capacidad de los hogares para mantener lo que tienen.

La pregunta de fondo es quién paga. Quienes defienden más ayudas públicas sostienen que rehabilitar es más barato y rápido que construir y que mejora la calidad de vida de los colectivos más vulnerables. Quienes recelan advierten de que los programas de subvención suelen ser complejos, tardan en llegar y a menudo benefician a quienes ya tienen capacidad de adelantar el dinero. Entre ambas posiciones, la evidencia disponible apunta a una conclusión incómoda: mientras el coste siga siendo la barrera principal, millones de hogares seguirán viviendo en casas que saben que deberían reformar.