Francia se prepara para una de las mayores transferencias de riqueza de su historia. La generación del baby boom, nacida entre 1946 y 1964, acumula un patrimonio colosal y empieza a traspasarlo a sus hijos. Lo que importa para el mercado inmobiliario es qué harán los herederos con las casas que reciban, porque un análisis reciente sobre cerca de un millar de municipios sostiene que, en algunos de ellos, una oleada de ventas podría presionar los precios a la baja durante la próxima década.

Las cifras de partida son enormes. Se calcula que entre seis y nueve billones de euros podrían cambiar de manos en los próximos veinte años, y que alrededor del 60 % de ese patrimonio sería inmobiliario. El flujo anual de herencias, según las proyecciones, pasaría de unos 400.000 millones de euros a casi 680.000 en apenas dieciséis años. La herencia, además, pesa cada vez más en la riqueza de los franceses: representa hoy cerca del 60 % del patrimonio total, frente al 35 % de los años setenta.

El análisis se ha centrado en 988 municipios de más de 10.000 habitantes y ha combinado seis indicadores demográficos e inmobiliarios, como la edad de los residentes o la proporción de propietarios mayores. La idea es sencilla: allí donde hay muchos propietarios ancianos y poca población joven que pueda comprar, el relevo generacional deja casas sin demanda natural. Es un riesgo que se concentra sobre todo en ciudades envejecidas y poco dinámicas, con especial presencia en lo que los franceses llaman la «diagonal del vacío», esa franja rural que atraviesa el país. Entre los ejemplos citados figuran localidades bretonas como Douarnenez, Plougastel-Daoulas y Ploufragan.

El mecanismo es fácil de entender. Los agentes del sector estiman que cerca del 70 % de los herederos podría vender lo que reciba, por los costes de las obras, la carga fiscal o los desacuerdos entre hermanos. Si muchas casas salen a la venta a la vez en un mismo lugar y los compradores escasean, el resultado natural es una bajada de precios. En los casos más expuestos, la caída podría situarse entre el 20 % y el 30 %, sobre todo en viviendas antiguas que necesitan reformas y están en zonas poco atractivas.

Conviene leer esa cifra con precisión, porque el titular de que la herencia «hundirá» el precio de la vivienda es, en buena medida, una simplificación. El mismo análisis subraya que los inmuebles raros, bien conservados y situados en barrios demandados mantendrían mejor su valor, y que las grandes metrópolis y la corona parisina deberían resistir mejor gracias a una población más joven y a una demanda sostenida. El fenómeno, además, todavía es poco visible y se intensificaría durante la década de 2030, con efectos más claros hacia 2040. Hablamos, por tanto, de una amenaza territorial y gradual, no de un desplome generalizado e inmediato.

El debate de fondo no es solo inmobiliario. La herencia francesa está muy concentrada: la mayoría de las sucesiones son inferiores a 100.000 euros, pero el 1 % más favorecido recibe de media más de cuatro millones. La fiscalidad actual contempla un abatimiento de 100.000 euros por hijo y tipos progresivos que llegan hasta el 45 % en línea directa, con exenciones amplias, entre ellas la total para el cónyuge superviviente. Economistas y políticos de izquierda y algunos centristas proponen endurecer la tributación de las grandes herencias, mientras que sus detractores recuerdan el apego cultural a la transmisión familiar y el temor a la fuga de capitales. Es una discusión que corre en paralelo a la del mercado de la vivienda y que condicionará sus resultados.

Hay, además, matices que el análisis no resuelve. Que un heredero quiera vender no equivale a que logre hacerlo al precio que espera, y tampoco todos venderán: algunos conservarán la casa como segunda residencia o para alquilarla, lo que reduciría la presión sobre los precios. Tampoco está claro cuánto absorberán los compradores extranjeros o los inversores en aquellas zonas donde los residentes locales no puedan hacerlo. Los estudios de este tipo funcionan como un mapa de riesgos, no como una predicción.

La lección, en cualquier caso, trasciende Francia. Los países con poblaciones envejecidas y mucho patrimonio inmobiliario concentrado en manos de mayores se enfrentan a una pregunta similar: qué ocurre cuando una generación entera traspasa sus casas y la siguiente no tiene la misma capacidad, ni el mismo interés, de comprarlas. En unos casos esa transferencia aliviará la escasez de vivienda; en otros, dejará cascos urbanos con casas viejas, difíciles de reformar y de vender. El resultado dependerá de dónde estén esas casas y de quién pueda permitirse quedarse con ellas.