España cerró el tercer trimestre con un precio medio de venta de 2.850 euros por metro cuadrado, un 10,1 % más que hace un año y un 0,9 % por encima del trimestre anterior. Son precios de anuncio, es decir, lo que piden los vendedores y no lo que finalmente se firma ante notario, pero sirven para ver hacia dónde tira el mercado. Lo que enseñan es un país en el que casi todo sube, mientras la costa y las grandes capitales aflojan el paso y el interior y el norte aceleran. La media, además, esconde diferencias enormes: de los 5.735 euros por metro cuadrado de Baleares a los 965 de Castilla-La Mancha hay una distancia de casi seis veces, y entre la provincia más cara y las más baratas la brecha supera las siete.

Baleares sigue siendo la comunidad más cara, con 5.735 euros por metro cuadrado y una vivienda media que se anuncia en 1.381.694 euros, una cifra que no tiene comparación en el resto del país. Aun así, es de las que menos se mueve: sube un 1 % en el trimestre y un 6,1 % en el año. La Comunidad de Madrid ocupa el segundo puesto con 4.880 euros por metro cuadrado y una vivienda media de 723.361 euros. Su avance es del 8,3 % anual y de apenas un 0,1 % entre julio y septiembre, casi plano. Andalucía, tercera con 3.404 euros y 628.294 euros de vivienda media, sube un 8,8 % en doce meses, pero cede un 0,2 % en el trimestre. Canarias, con 3.077 euros y una vivienda media de 500.162, es la que más retrocede, un 0,8 %, y la que menos sube de las caras, un 4,2 % anual. Andalucía y Canarias son las dos únicas comunidades que bajan en el trimestre.

El País Vasco rompe el patrón de las regiones de precios altos. Con 3.161 euros por metro cuadrado y 442.800 euros de vivienda media, es la cuarta más cara y a la vez una de las más dinámicas: sube un 13,9 % en doce meses y un 3,8 % solo en el último trimestre, el mayor avance entre las regiones caras. Cataluña, con 2.780 euros, crece un 11 % anual y un 2,3 % trimestral, y su vivienda media se anuncia en 456.755 euros. La Comunitat Valenciana, con 2.601 euros, avanza un 11,8 % en el año y un 3 % en el trimestre, con una vivienda media de 431.606 euros. Son comunidades que ya no se mueven al ritmo de Baleares o Madrid, sino por encima.

El ritmo más alto está en otro sitio. Cantabria lidera el país con un 17,3 % de subida anual, hasta los 1.830 euros por metro cuadrado, con un 4,2 % en el trimestre y una vivienda media de 324.939 euros, la más cara de las comunidades de precios medios. Murcia es segunda con un 16,7 % anual y un 5,4 % solo entre julio y septiembre, el mayor salto trimestral de toda España, con 1.807 euros por metro cuadrado y 273.456 euros de vivienda media. Asturias, con 1.648 euros, sube un 13,4 % en el año y un 2,3 % en el trimestre, con una vivienda media de 254.683 euros. Aragón, con 1.192 euros, avanza un 14,5 % anual y un 4,5 % en el trimestre, con 207.837 euros de vivienda media. Extremadura, con 978 euros, sube un 13,9 % anual y un 0,9 % trimestral, con 181.124 euros de vivienda media. Castilla-La Mancha, la más asequible con 965 euros por metro cuadrado y 184.699 euros de vivienda media, crece un 13 % en el año y un 3,1 % en el trimestre.

Más tranquilo es el pulso de otras comunidades del norte y el interior. Navarra, con 1.445 euros y una vivienda media de 273.372, sube un 7,5 % anual y un 0,6 % trimestral. Galicia, con 1.269 euros y 259.869 euros de vivienda media, avanza un 6,6 % en el año y un 1,1 % en el trimestre. La Rioja, con 1.239 euros y 208.815 de vivienda media, crece un 5,5 % anual, la menor subida de las comunidades de precios medios y bajos, y un 2,1 % trimestral. Castilla y León, con 1.080 euros y 187.040 euros de vivienda media, sube un 6,2 % en doce meses y un 2,2 % entre julio y septiembre. En precio por vivienda, Castilla y León, Extremadura y Castilla-La Mancha son las únicas que se quedan por debajo de los 190.000 euros.

Las provincias dibujan una España todavía más desigual. En Andalucía, Málaga marca 5.052 euros por metro cuadrado y una vivienda media de 1.032.527 euros, por encima de toda la Comunidad de Madrid y a gran distancia del resto de la comunidad. Cádiz es la segunda, con 2.580 euros y 450.359 de vivienda media, y detrás van Sevilla, con 1.703 y 272.476, Granada, con 1.628 y 287.550, Huelva, con 1.584 y 232.858, Almería, con 1.524 y 224.424, Córdoba, con 1.201 y 216.349, y Jaén, con 780 euros y 142.609 de vivienda media, la más barata. En Canarias, Santa Cruz de Tenerife, con 3.311 euros y 555.371 de vivienda media, se sitúa por encima de Las Palmas, con 2.702 y 418.487.

En el País Vasco, Gipuzkoa es la más cara, con 3.859 euros y 534.039 de vivienda media, seguida de Bizkaia, con 3.107 y 420.908, y de Araba/Álava, con 2.116 y 341.075. En Cataluña, Barcelona marca 3.252 euros por metro cuadrado, pero la vivienda media más cara se anuncia en Girona, 547.739 euros frente a 483.995 de Barcelona, con 2.661 euros por metro cuadrado: pisos más grandes en la provincia gerundense. Tarragona se queda en 1.708 euros y 284.739 de vivienda media, y Lleida en 1.224 y 240.985. En la Comunitat Valenciana, Alicante, con 2.982 euros y 496.819 de vivienda media, está muy por encima de València, con 1.898 y 315.523, y de Castelló, con 1.515 y 242.021. En Galicia, Pontevedra, con 1.599 euros y 335.550 de vivienda media, y A Coruña, con 1.370 y 261.285, se separan de Lugo, con 856 y 190.649, y de Ourense, con 828 y 172.357, las dos más baratas de la comunidad.

En el interior peninsular los números bajan mucho. En Aragón, Zaragoza marca 1.412 euros por metro cuadrado y 216.713 de vivienda media, Huesca 1.062 y 210.445, y Teruel 712 y 164.964. En Castilla y León, Valladolid, con 1.421 euros y 226.345 de vivienda media, y Segovia, con 1.261 y 240.704, lideran una tabla en la que Salamanca marca 1.245 y 196.412, Burgos 1.046 y 185.873, Ávila 987 y 166.099, Palencia 984 y 164.009, León 925 y 169.356, Soria 884 y 170.014 y Zamora 720 y 133.715, la vivienda media más barata de todas las provincias de esta lista. En Castilla-La Mancha, Guadalajara, con 1.482 euros y 248.235 de vivienda media, se aleja de Toledo, con 1.034 y 187.805, Albacete, con 1.032 y 204.148, Cuenca, con 726 y 139.658, y Ciudad Real, con 724 y 152.014. En Extremadura, Cáceres, con 1.075 euros y 196.095, está por encima de Badajoz, con 907 y 169.918. Cuatro provincias, Teruel, Zamora, Ciudad Real y Cuenca, no llegan a los 730 euros por metro cuadrado, casi siete veces menos que Málaga.

Entre las 25 mayores ciudades, el mapa cambia de signo. Madrid capital sigue en lo más alto con 7.286 euros por metro cuadrado y una vivienda media de 850.531 euros, pero baja un 0,56 % en el trimestre y es la que menos sube en el año, un 1,64 %. Barcelona, con 6.153 euros y 666.350 de vivienda media, crece un 1,06 % en el trimestre y un 5,39 % anual. Palma, con 5.957 euros, sube un 0,44 % trimestral y un 5,85 % anual, y tiene la vivienda media más cara de todas las ciudades, 1.069.718 euros. Málaga, con 4.304 euros y 592.990 de vivienda media, avanza un 1,9 % en el trimestre y un 6,86 % en el año. Bilbao, con 4.272 euros y 424.061, sube un 0,89 % trimestral y un 9,8 % anual. València, con 3.612 euros y 410.297, crece un 1,44 % y un 9,41 %.

El siguiente tramo ya incluye a las ciudades que más aceleran. A Coruña, con 3.217 euros y 372.491 de vivienda media, sube un 1,76 % en el trimestre y un 14,99 % anual. L’Hospitalet de Llobregat, con 3.184 euros y una vivienda media de solo 235.367, la más barata de todas, avanza un 5,38 % trimestral y un 8,87 % anual. Vitoria-Gasteiz, con 2.983 euros y 351.751, crece un 0,8 % y un 8,09 %. Badalona, con 2.917 euros y 276.367, sube un 5,23 % trimestral y un 7,67 % anual. Sevilla, con 2.910 euros y 330.184, avanza un 0,49 % y un 7,72 %. Alicante, con 2.891 euros y 391.517, un 1,66 % y un 8,27 %. Gijón, con 2.763 euros y 340.412, un 2,05 % y un 13,98 %. Granada, con 2.635 euros y 349.690, un 1,47 % y solo un 2,7 % anual, la que menos sube de las 25 después de Madrid. Las Palmas de Gran Canaria, con 2.608 euros y 354.021, un 1,25 % y un 12,16 %.

En el tramo inferior de la tabla están algunas de las ciudades con más recorrido. Sabadell, con 2.387 euros y 281.790 de vivienda media, sube un 4,37 % trimestral y un 8,98 % anual. Vigo, con 2.360 euros y 413.067 de vivienda media, mucho más alta de lo que su precio por metro cuadrado haría suponer, es la única que baja en el trimestre además de Madrid, un 1,77 %, aunque en el año sube un 8,4 %. Zaragoza, con 2.257 euros y 268.285, avanza un 0,83 % y un 9,78 %. Valladolid, con 2.243 euros y 262.870, un 3,61 % y un 12,99 %. Oviedo, con 2.197 euros y 281.933, un 1,14 % y un 16,22 %. Terrassa, con 2.131 euros y 256.297, un 0,83 % y un 7 %. Cartagena, con 2.121 euros y 330.584, encabeza la lista con un 7,46 % en el trimestre y un 18,6 % anual. Elche, con 1.857 euros y 326.326, sube un 4,51 % y un 13,42 %. Murcia, con 1.778 euros y 271.016, un 4,93 % y un 11,56 %. Y Córdoba, con 1.526 euros y 243.985 de vivienda media, es la más barata por metro cuadrado de las 25, con un 0,52 % trimestral y un 7 % anual.

Las previsiones para el cierre de 2026 se mueven en una horquilla amplia, del 5 % al 12 %, y apuntan a que los precios seguirán subiendo hasta diciembre, pero a menor ritmo y con más diferencias entre territorios.

El esfuerzo que exige comprar vivienda ya supera el 30 % de la renta bruta del hogar, la referencia que suele tomarse como límite razonable. La media nacional marca el 30,07 % y la situación empeora en las 17 comunidades, pero esa media esconde dos Españas. Solo cinco rebasan el umbral. Baleares está en otra liga, con un 73,5 %, y Andalucía, con algo más del 40 %, es la segunda, a pesar de ser una de las dos comunidades donde los precios bajan en el trimestre. Detrás van Canarias y Madrid, ambas en torno al 35 %, y la Comunitat Valenciana, cerca del 34,5 %. Justo por debajo de la línea quedan el País Vasco, con un 29 %, y Cataluña y Cantabria, con un 28 %, seguidas de Murcia, con un 26,5 %. Galicia ronda el 22 %, Asturias y Navarra el 20 %, La Rioja el 19 % y Castilla-La Mancha el 18 %. En el extremo contrario, Aragón, Castilla y León y Extremadura se mueven entre el 16 % y el 17 %, algo más de la mitad del esfuerzo medio nacional y menos de una cuarta parte del balear.

El tiempo que tarda en venderse un piso apunta en la misma dirección. De media, un anuncio permanece en el mercado 5,1 meses. Madrid es la comunidad más rápida, con poco más de tres, seguida del País Vasco, con unos 4,2, y de la Comunitat Valenciana, con unos 4,9. Navarra, Cataluña, Andalucía y Aragón rondan los cinco meses, y Asturias, Cantabria, Canarias y Murcia se mueven entre 5,3 y 5,6. Castilla-La Mancha supera los seis, La Rioja y Castilla y León, los 6,3, y Baleares, unos 6,6. Extremadura, con unos 6,8, y Galicia, con casi siete, son las más lentas.

Entre las ciudades, Madrid vende en unos tres meses, València y Zaragoza en poco más de tres, y Bilbao, L’Hospitalet y Granada en torno a 3,4. Gijón, Sevilla, A Coruña y Vitoria-Gasteiz tardan entre 3,5 y 3,8, Barcelona unos 3,8, y Alicante, Badalona, Málaga, Valladolid y Terrassa entre cuatro y 4,2. Sabadell y Las Palmas rondan los 4,5, Oviedo los 4,6, Córdoba los 4,9, Elche y Murcia los cinco. En el lado lento, Palma tarda unos 5,1 meses, Vigo unos 5,15 y Cartagena, la ciudad que más sube, unos 5,5, la más lenta de las 25 grandes, lo que sugiere que los vendedores están pidiendo más de lo que los compradores aceptan con la misma rapidez.