El mercado de la vivienda ha llegado al tercer trimestre de 2026 con dos señales que no suelen ir juntas: se venden menos casas que en cualquier otro momento de los últimos nueve trimestres y, a la vez, el precio medio marca el nivel más alto de toda la serie histórica. Entre julio y septiembre se cerraron 164.148 compraventas, un 2,3 % menos que en el trimestre anterior y un 5,9 % menos que hace un año. Es la tercera caída trimestral consecutiva. Y el metro cuadrado se paga ya a 2.512 euros de media, el máximo registrado.

Dónde se frena la compraventa

La vivienda usada es la que más pierde. Se firmaron 129.537 operaciones, un 2,6 % menos que en el trimestre anterior, mientras la vivienda nueva se quedó en 34.611, con un descenso más suave, del 0,9 %. El retroceso es generalizado: diez comunidades autónomas y 27 provincias cerraron el trimestre en negativo. No se trata de un freno localizado en las zonas más tensionadas, sino de un enfriamiento extendido por buena parte del territorio.

Y el precio, en máximos

Mientras el volumen cae, el precio sube. El metro cuadrado medio alcanza los 2.512 euros, un 1 % más que en el trimestre anterior y un 9,3 % más que hace un año. La vivienda nueva cuesta 2.701 euros por metro cuadrado (un 2,5 % más en el trimestre) y la usada, 2.462 euros (un 0,6 % más). Trece comunidades y 32 provincias registraron subidas en el trimestre.

Hay una segunda medida que cuenta una historia más intensa. El índice que sigue el precio de las mismas viviendas cuando se venden de nuevo, y que por tanto elimina el efecto de qué tipo de casas se venden en cada momento, sube un 5,2 % en el trimestre y un 15,8 % en el último año, y está un 135,9 % por encima de los mínimos de finales de 2014. Ese recorrido, más del doble en menos de once años, es el que explica por qué el acceso a la vivienda se ha convertido en el principal problema económico de muchos hogares.

El mapa de precios

Las diferencias territoriales son enormes. Madrid encabeza el ranking con 4.565 euros por metro cuadrado, seguida de Baleares (4.502), País Vasco (3.693), Cataluña (2.989) y Canarias (2.850). Entre las provincias destacan Madrid, Baleares, Gipuzkoa (4.372), Bizkaia (3.526) y Málaga (3.400). Y entre las capitales, San Sebastián supera a todas con 6.662 euros por metro cuadrado, por delante de Madrid (5.597), Barcelona (5.124), Palma (4.408) y Bilbao (3.877).

Las hipotecas: la señal de que falta margen

La financiación acompaña a la compraventa en su caída. En el trimestre se inscribieron 124.145 hipotecas sobre vivienda, un 3,9 % menos que en el trimestre anterior, y su peso sobre el total de operaciones baja al 75,6 %, 1,3 puntos menos. Hay un matiz que conviene no perder: en el conjunto de los últimos doce meses se constituyeron 519.388 hipotecas, un 6 % más. El mercado hipotecario sigue por encima del año anterior, pero el último trimestre muestra un cambio de tendencia. Los mayores volúmenes están en Andalucía (23.635), Cataluña (23.268), Madrid (18.240) y la Comunitat Valenciana (15.692), y once comunidades registran descensos trimestrales.

Por qué los precios suben aunque se venda menos

La respuesta más repetida es la escasez de oferta: hay pocas viviendas a la venta, y eso sostiene los precios incluso cuando la demanda se ve obligada a ceder. Cuando los precios son altos, los que compran son quienes tienen más recursos, y eso empuja hacia arriba el precio medio mientras sale del mercado quien necesita financiación casi completa. Tiene sentido, pero no es la única lectura. Una parte de la subida del precio medio puede deberse a un efecto de composición: si se venden menos viviendas baratas y pesa más la compra en zonas caras, el promedio sube sin que cada casa se encarezca. Por eso es relevante que el índice de ventas repetidas, que corrige ese efecto, también marque máximos: indica que el encarecimiento es real y no solo estadístico.

Quienes defienden que el mercado se está ajustando señalan que la moderación del volumen es una respuesta ordenada a precios altos y a una financiación más exigente, y que el ritmo de subida del índice de ventas repetidas se modera. Quienes alertan del problema recuerdan que un mercado que se enfría en volumen pero no en precio deja fuera, precisamente, a los compradores de primera vivienda.

Los compradores extranjeros, en máximos

Entre los datos más llamativos del trimestre, los compradores extranjeros representan el 16,05 % de las compraventas, un máximo histórico, con algo más de 26.300 operaciones. El 54,7 % de ellos son ciudadanos de la Unión Europea y el 17,8 % del resto de Europa y del mundo. Por nacionalidades, destacan los británicos (7,5 % del total), los marroquíes (6,4 %) y los neerlandeses (5,8 %). Su peso es mucho mayor en Baleares, donde alcanza el 37,2 % de las compras, y en la Comunitat Valenciana, con el 30,4 %.