El noroeste de Madrid, el cinturón de Pozuelo, Majadahonda, Las Rozas y Boadilla, lleva años siendo la zona donde más cuesta comprar y donde menos suelo queda. Eso está cambiando. Entre desarrollos ya aprobados, obras en marcha y concursos abiertos, sumamos más de 11.000 viviendas nuevas en camino. Es una cifra que no se había visto en la zona en décadas, y casi la mitad lleva algún tipo de protección.

La pieza gigante es el Área de Reparto de Pozuelo Oeste, el Arpo. Hablamos de 5.500 viviendas sobre unas 240 hectáreas, un proyecto que nació en 2002 y que ha pasado más de veinte años atascado en trámites, entre ellos un colector de aguas pluviales de 4,3 kilómetros que tardó décadas en desbloquearse. Las cifras de protección varían según el momento del proceso: entre el 45 % y algo más de la mitad del total tendría algún régimen público. Promotoras como Culmia, que proyecta unas 1.050 viviendas repartidas en 16 promociones con una inversión superior a los 350 millones, ya se han posicionado. Eso sí, el calendario es largo: el propio plan contempla unos 20 años de actividad urbanística.

Mucho más cerca de ver grúas está Huerta Grande, también en Pozuelo, junto a la M-515. Son 775 viviendas, de las que 434 (el 56 %) serán protegidas: 329 de precio limitado y 105 municipales para jóvenes. Las obras de urbanización estaban previstas para septiembre de 2026 y el sorteo de las viviendas municipales, para el último trimestre del año, junto a otras 220 que ya están en construcción. Para un municipio con el metro cuadrado más caro de la Comunidad, rondando los 5.000 euros, es un cambio de escala.

Majadahonda es quizá el caso más llamativo del último año. En primavera, el pleno aprobó Huerto del Parrito (648 viviendas) y Valles de la Mina (609), junto al cementerio: 1.257 en total, con más de la mitad protegidas. Semanas después llegó La Carravieja, con 400 viviendas y cerca de un 65 % de protección, que cierra el llamado Arco de Poniente, el mayor desarrollo del municipio en décadas. Si sumamos Arroyo del Arcipreste (618 viviendas, 353 protegidas, autorizado en 2025) y las 180 viviendas sociales de la parcela R08 que ya se construyen, Majadahonda acumula unas 2.450 viviendas en cartera, de las que alrededor de 1.400 serían protegidas.

En Las Rozas el movimiento es de promoción privada y alquiler joven. La Junta de Gobierno ha elegido ya la oferta para 156 viviendas de alquiler de precio limitado en la calle Aristóteles, en Monte Rozas, destinadas a jóvenes empadronados: 28 de un dormitorio, 88 de dos y 40 de tres, con piscina, pista de pádel y coworking. A ello se suman la promoción de 118 viviendas de AQ Acentor, con unos 70 millones de inversión, y las 81 de Neinor Homes en la calle Adolfo Pérez Esquivel, con entrega prevista a finales de 2025. Las Rozas, con una media de unos 3.700 euros por metro cuadrado, sigue siendo la puerta de entrada más asequible de los tres grandes municipios.

Boadilla del Monte ha apostado por el alquiler. La Comunidad de Madrid levanta allí 524 viviendas del Plan Vive en la calle Fray Bartolomé de las Casas: 169 de un dormitorio, 246 de dos y 109 de tres, con rentas hasta un 40 % por debajo del mercado y prioridad para empadronados y trabajadores locales. Las obras empezaron en mayo de 2024 y deberían terminar en 2026. Aparte, entre 2023 y 2026 el ayuntamiento concedió licencias para 1.196 viviendas, 632 protegidas y 564 libres, lo que ha aumentado el parque residencial en cerca de un 6 %.

Dentro de la capital, el noroeste también suma. En Valdemarín, la promoción de coliving Valdemarín Living aportará 125 viviendas, y en Puerta de Hierro el Residencial Zenith, 117 viviendas libres. Son cifras modestas frente a los grandes desarrollos, pero marcan el tipo de producto que dominará el entorno de Aravaca: pequeño, de alto precio y orientado a un comprador que busca ubicación antes que metros. La obra nueva en Madrid capital ronda los 6.800 euros por metro cuadrado.

Conviene no despistarse con los titulares. Aprobar un desarrollo no es construirlo: entre el pleno, la reparcelación, el proyecto de urbanización y las licencias pueden pasar fácilmente entre cinco y diez años, y el Arpo es el mejor ejemplo. La cifra de 11.000 viviendas es un horizonte, no un calendario de entregas. También hay un debate abierto sobre el impacto en carreteras como la M-503 y la M-515, sobre el consumo de suelo y sobre si tanta vivienda protegida concentrada en pocos ámbitos asegurará servicios suficientes. Los ayuntamientos defienden que la protección y las zonas verdes compensan; los vecinos y colectivos ambientales piden más garantías de movilidad.

El resultado práctico, para quien busque casa en la zona, es que por primera vez en años habrá oferta de verdad. Pero ese alivio llegará de forma escalonada: las 524 de Boadilla y las 220 municipales de Pozuelo, en esta legislatura; las miles de Arpo, Majadahonda y Huerta Grande, a lo largo de la próxima década. Mientras tanto, Pozuelo seguirá cotizando a unos 5.000 euros el metro cuadrado.