Cataluña lleva más de un año con topes al alquiler y la imagen que mejor resume el resultado: agentes inmobiliarios que llevan doce meses sin firmar un solo contrato de alquiler habitual. Los escaparates de las inmobiliarias, vacíos. La oferta, desaparecida.
La Generalitat acaba de prorrogar un año más los topes al alquiler. El nuevo mapa mantiene la regulación en 271 localidades donde reside el 90% de la población catalana. Los números que acompañan la prórroga son los que el Govern usa para justificar la medida: los precios bajan un 1,3% en las zonas tensionadas mientras que en el resto suben un 9,5%.
Pero hay otra lectura de esos mismos datos que conviene no ignorar. Si en las zonas con tope los precios bajan un 1,3% y en las zonas sin tope suben un 9,5%, la regulación no está conteniendo el mercado global. Está partiéndolo en dos. Y está generando un efecto que cualquier economista podría haber anticipado: los propietarios retiran sus pisos del mercado regulado y los derivan hacia el alquiler de temporada, el turístico o directamente la venta.
La nueva regulación de 2026 ha intentado cerrar esa vía equiparando los contratos temporales sin causa justificada a los de vivienda habitual, aplicándoles el mismo tope de precios. La respuesta del mercado ha sido predecible: menos oferta disponible en todas las modalidades, más inseguridad jurídica para los propietarios y más dificultad para los inquilinos que buscan algo en condiciones razonables.
Muchos inquilinos encadenan contratos temporales durante meses o incluso años, viviendo en la misma casa pero sin un contrato de vivienda habitual. Esa es la paradoja que la regulación no ha resuelto: quienes más necesitan estabilidad son quienes más están pagando las consecuencias de una oferta que se ha evaporado.
El debate no es si regular o no regular. Es si la regulación que se ha aplicado está consiguiendo lo que prometía. Los precios en zonas tensionadas bajan marginalmente. La oferta cae de forma estructural. Y los que no pueden acceder al mercado siguen sin poder hacerlo, pero ahora con menos opciones disponibles.
Un año sin contratos firmados en muchas inmobiliarias catalanas es un dato que merece más debate del que está recibiendo.