El estudio analiza la brecha entre el precio de oferta publicado en portales inmobiliarios y el precio de cierre real de la transacción. La conclusión: en España esa diferencia oscila entre el 11% en Madrid y el 35% en Granada, con la mayoría de mercados secundarios entre el 15% y el 25%.
Traducido a euros: si un piso se anuncia a 200.000 euros en Granada, el precio real de cierre ronda los 148.000. El propietario pide un 35% más de lo que el mercado termina pagando.
¿Por qué ocurre esto?
Tres razones.
Primera: el propietario fija precio mirando anuncios similares, que también están inflados. El círculo se retroalimenta.
Segunda: el efecto psicológico de los titulares sobre subidas de precio del 9-12% anual hace que el vendedor asuma que su vivienda vale más de lo que el comprador puede pagar.
Tercera: en mercados con poca liquidez y baja rotación, el tiempo de permanencia en portal es tan largo que el precio inicial pierde toda referencia.
La brecha es inversamente proporcional a la tensión del mercado.
Madrid tiene un 11% de diferencia porque la demanda es tan alta que el margen de negociación se comprime. El comprador no puede permitirse esperar ni negociar demasiado. En Granada, con menor presión de demanda, el vendedor tarda meses en ajustarse a la realidad y el comprador tiene poder de negociación real.
Lo que este dato revela es algo que el sector conoce pero rara vez cuantifica públicamente: los índices de precios basados en anuncios de portales sobreestiman sistemáticamente el mercado real. El precio de oferta no es el precio de mercado. Es el precio de partida de una negociación.
Quien compra mirando solo los portales está pagando por una ficción.