Comprar una vivienda de segunda mano tiene más capas de las que parecen. Una de las que más sorpresas da en el proceso de compraventa es la derrama. Un gasto extra aprobado por la comunidad de propietarios que puede aparecer en el peor momento y que muchos compradores descubren demasiado tarde.

La regla general la establece el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal: las derramas deben ser sufragadas por quien sea propietario de la vivienda en el momento en que resulten exigibles. La fecha de aprobación en junta de propietarios es determinante. Si la derrama se aprueba antes de la transmisión del inmueble, la obligación recae sobre el vendedor. Si la aprobación se produce después de la firma de la compraventa, el responsable será el comprador.

Hasta aquí la teoría. La práctica tiene matices que conviene conocer antes de firmar.

Si hay una derrama que se ha empezado a pagar antes de la compraventa y que continúa pagándose después, hasta la firma de la escritura se hará cargo el vendedor y después el comprador. El comprador no puede alegar que él no aprobó la derrama: legalmente es su obligación pagarla.

El punto que más desconcierta a los compradores es el de la afección real. El artículo 9.1 de la LPH impone una afección real sobre el inmueble: la vivienda responde frente a la comunidad por las deudas correspondientes al año en curso y a los tres años anteriores. Esto significa que el nuevo propietario puede verse obligado a pagar para evitar un embargo, aunque no sea el deudor originario.

Para saber si existen derramas pendientes, lo mejor es solicitar un certificado al administrador de fincas, al secretario o al presidente de la comunidad. También conviene preguntar si hay derramas en discusión o próximas a aprobarse, porque una aprobada el día después de la firma ya es responsabilidad del comprador.

Si la derrama se ocultó en la compraventa, se puede reclamar por vicios ocultos en un plazo de seis meses, o por aliud pro alio con un plazo de cinco años si la cuantía es relevante.

Una derrama para rehabilitar una fachada, instalar un ascensor o impermeabilizar una cubierta puede suponer varios miles de euros. Conocer el estado exacto de las deudas comunitarias antes de firmar no es opcional. Es la diferencia entre una buena compra y una sorpresa muy cara.